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Miércoles 23 de Abril de 2014

Cali

Precio de la tierra, por el suelo



Por Henry Delgado Henao, editor de Activos.

Fuente: Camacol y Lonjas Propiedad Raíz.
Julio Sánchez / El País
El metro cuadrado de vivienda en Cali es más económico que en Bogotá, Cartagena y Medellín. Conozca las razones.

Nadie niega que adquirir propiedad raíz es una excelente inversión, pero en Cali, hoy por hoy, es mucho más atractivo.

La razón es sencilla. El valor del metro cuadrado construido es más económico que en las otras ciudades grandes del país, como Bogotá, Medellín, Cartagena, e incluso, Barranquilla.

Mientras que en la Sultana del Valle el metro cuadrado construido en estrato alto (6) se consigue por $2 millones, en Bogotá no baja de $5 millones, en Medellín cuesta alrededor de $3 millones y en Barranquilla vale $2,5 millones.

En Cartagena, una de las ciudades soñadas por nacionales y extranjeros, el valor del metro cuadrado está por las nubes. No se consigue por menos de $6 millones, y aunque parezca exagerado, en algunas zonas puede llegar a los $10 millones (ver tabla).

¿Pero por qué en Cali la tierra es más barata?, ¿Acaso en esta ciudad hay más tierra disponible que en otras urbes? Lo primero que hay que decir es que en la Sultana del Valle “hay una oferta superior de proyectos habitacionales, a pesar de que éstos se concentran en el Sur”, dice Gonzalo Zamorano, gerente de La Galería Inmobiliaria, empresa dedicada al análisis del sector edificador en Colombia.

Sólo en el sur se desarrollan actualmente 102 proyectos de vivienda que integran alrededor de 10.000 unidades, el doble de planes que están en marcha en Cartagena y en la zona urbana de Medellín.

La amplia oferta de planes habitacionales en Cali no permite que los precios se ‘disparen’, agrega Zamorano.

Otro factor que incide en el precio del metro cuadrado en Cali es la disponibilidad de suelo que existe, que si se compara con la de las otras ciudades es mayor en la capital del Valle.

Analistas más perspicaces sostienen que también ha incidido en la caída del precio de la tierra caleña la pérdida de competitividad de la ciudad, que se ha rezagado en su desarrollo respecto de otras ciudades como Bogotá y Barranquilla, lo que la hace menos atractiva para los inversionistas foráneos.

“En Cali no invierten sino los caleños. Son muy pocas las personas de afuera que adquieren finca raíz en la ciudad, como sí sucede en Bogotá, Cartagena y Medellín”, afirmó un reconocido constructor local.

Hay tierra, pero no como parece

En la ciudad ocurre un fenómeno muy particular. No hay un estudio actualizado que señale con precisión qué cantidad de suelo disponible existe para desarrollar vivienda, pero tierra sí hay y la mayoría se concentra en el corredor vial Cali - Jamundí, por la vía Panamericana.

¿Qué determina el precio? El valor del metro cuadrado construido lo definen tres factores: 1- La ubicación del inmueble. 2 - El tipo de acabados que tenga la propiedad. 3- El desarrollo del sector donde está ubicado el bien.
En la actualidad y según estimativos de los constructores, Cali cuenta con 187 hectáreas aptas para desarrollar proyectos de vivienda, que corresponde a los llamados planes parciales adoptados por Planeación Municipal. Hasta ahora han sido aprobados cuatro, de alrededor de catorce. Ellos son: Ciudad Meléndez, Carmen y San Bartolo, Las Vegas y Ciudad Bochalema. Los restantes están en proceso de aprobación.

“En ese espacio se pueden construir unas 20.000 viviendas, de las cuales alrededor de 6.000 tendrían que dedicarse a la llamada VIS”, explica Luis Fernando Arias, gerente de Planeación de la Constructora Alpes.

Pero sobre el corredor vial Cali - Jamundí, se podrá urbanizar más tierra, una vez el Gobierno local apruebe los otros planes parciales.

En ese mismo sentido, pero sobre la Avenida Cañasgordas, también hay áreas disponibles para la construcción de proyectos habitacionales.

A ello se suman los macroproyectos de vivienda, como Ecociudad Navarro, donde se han aprobado 67 hectáreas para vivienda.

El interrogante que surge es... ¿una vez se adopten todos los planes parciales el precio del metro cuadrado construido disminuirá? (ver recuadro ¿Bajará el precio?)

Sobre el particular, algunos constructores opinan que el precio del metro cuadrado construido podría ser más competitivo si se le hacen algunos ajustes al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, pues tal como está limita la construcción en altura en algunos sectores de Cali y eso incide en el precio del metro cuadrado.

En el caso de la Vivienda de Interés Social, VIS, por ejemplo, “el POT no permite alturas superiores a los cinco pisos y eso no sólo limita el desarrollo de la construcción, sino el margen de maniobra para los edificadores”, sostiene Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek.

En las otras ciudades

En Medellín y en Bogotá la disponibilidad de tierra es escasa, razón por la cual el precio del metro cuadrado es mayor que en Cali. “En estas ciudades hay mucha redensificación, es decir, que se construye sobre lotes usados en los que funcionan inmuebles viejos.

“Se tumban casas viejas y se levantan edificios modernos de hasta 20 pisos, especialmente en zonas exclusivas”, dice Jorge Enrique Agudelo, director de investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.

En Bogotá la escasez de tierra ha hecho que los edificadores se trasladen a los municipios aledaños, pues dentro del perímetro urbano el valor del metro cuadrado en sectores de redensificación es muy alto, sostiene Gonzalo Zamorano, de la Galería Inmobiliaria.

En la Costa Norte el panorama es similar, especialmente en Cartagena y Barranquilla, con la diferencia de que son ciudades que ofrecen un gran atractivo turístico, en especial para los extranjeros.

Muchos de ellos no se conforman con pasar de vacaciones, sino que invirtien en casas antiguas y las transforman en bellas edificaciones, lo que ha generado un notorio aumento en el precio de la tierra.

¿Bajará el precio?

“En la medida en que se habilite tierra para desarrollar proyectos urbanos, el precio del metro cuadrado construido podrá experimentar una tendencia a la estabilidad o a la baja”, explica Sonia Fabiola Amaya, presidenta de la Junta Directiva de Camacol, Valle, quien agrega que el suelo disponible actual es muy escaso.

Por su parte, Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek, señala que el precio de la tierra en Cali ha mantenido cierta estabilidad en los últimos tres años, “pero no creo que siga así. Pienso que el precio del metro cuadrado construido no bajará así se aprueben todos los planes parciales para construir vivienda en el sur de la ciudad”. Considera, además, que el POT debe modificar el tema de la altura para desarrollar VIS.

Heroica, por el cielo

Cartagena es la ciudad que tiene el precio más alto del metro cuadrado construido. En el Centro Histórico el valor no baja de los $6 millones.

El precio obedece a que la mayoría de bienes poseen acabados de lujo y están dirigidos a extranjeros, quienes no escatiman recursos en invertir en zonas exclusivas de la ciudad, como la ciudad antigua.




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Caleño al cien / santiago de cali
Saquemos alos paisas lavadores, prestamistas gotagota, sicarios y jibaros que los paisas han traido de su tierra para aca, eso lo haremos si no les compramos nada a los paisas, solo ... (Ver Más)

DUMER GONZALEZ / brighton, reino unido
Desde la década de 1850 las autoridades de la isla de Gran Bretaña desarrollaron su sistema de transporte público y privado con el ferrocarril, potenciando su economía interna. Allá en Colombia, ... (Ver Más)

Cagapalitos / españa
veinte años de atraso en desarrollo en la ciudad aupado por los alcaldes corruptos que todos sabemos (john maro. Apolinar, y ahora el maestro de los corruptos e indolentes con la ... (Ver Más)

alejandra / panama
por gente negativa y con poco amor a la ciudad es q esta como esta... Cali es bella yo no dudaria en invertir en ella como lo he hecho hasta ... (Ver Más)

alejandra / panama
Que tristeza escuchar las opiniones de los mismos habitantes de Cali, yo no desmeritare nunca mi ciudad y estoy feliz cada vez q llego, el clima, la gente y muchos sitios ... (Ver Más)

ALIRIO TÉLLEZ GALLEGO / santiago de cali valle
LOS HACENDADOS Y LOS CONSTRUTORES DE VIVIENDA SUNTUARIA DE CALI SON LOS QUE SIEMPRE HAN PLANIFICADO E HINCHADO LA CIUDAD;ES POR ESO QUE DECIMOS QUE CALI HA TENIDO \\\"UNA PLANIFICACIÓN DE ... (Ver Más)

Claire / nantes
no parece que todos los comentarios negativos los haga gente de Cali, yo aprendi la lengua española en esa linda ciudad y las personas estaban muy amables conmigo, los pubs latinos ... (Ver Más)

fernando / canada
yo siempre e dicho que la ignorancia es atrevida, aca se lee solo resentimientos de gente que son victimas de su propio invento, pues no trabajan no colaboran con ... (Ver Más)

kike guerrero / cali
Que analisis tan sesgado y falto de objetividad, el precio por metro cuadrado no es ni de lejos barato en cali, precisamente porque el mercado del suelo NO ESTA REGULADO por ... (Ver Más)

OASIS / cali
Lo que pasa es que Cali, ha desmejorado bastante, con estos ùltimos alcaldes que ha tenido la ciudad, dà vergüenza, ni los pueblos mas pobres que tiene Colombia, ha tenido semejantes ... (Ver Más)

para / wenceslao/chicago
Y si detestas tanto a los negros que haces en chicago???? con los negros americanos que esos si son lacras???? al menos nosotros los colombianos luchamos por superarnos, y no vivimos ... (Ver Más)

Alberto cstro / cali
POR RAZONES COMO LA INSEGURIDAD, LA CORRUPCION, HABER PASADO A MNOS DE LAS MAFIAS, NOS GOBIERNAN LOS NEGROS, NOS GOBIERNAN LOS ESTRATOS 1-2 CON VOTOS PAGADOS, CALI ESTA INVADIDA DE NEGROS, ... (Ver Más)

JAIR / cali
LAS NUEVAS OBRAS Y LA INVERSIÒN QUE SE ESTA HACIENDO EN REPAIMENTACIÒN DE CALLES,VALORIZARA LA VIVIENDA EN CALI,HAY QUE VER A FUTURO Y PIENZO QUE EL QUE SABE DE NEGOCIOS INVIERTE ... (Ver Más)

CON ESTOS INFORMES HACEN QUE SUBAN LOS P / cali
COMAN CALLADOS

alex / argentina
leyendo el articulo me dio ganas de comprar una propiedad en Cali. Pero leyendo los comentarios de la gente que ahí vive ya se me quitaron las ganas. Yo pensé que ... (Ver Más)

wenceslao / chicago usa
To no invierto un peso en cali,con tanto negro ,no se puede vivir,esa gente daña todo,no tienen civismo,ni amor por la humanidad.cero en compras en cali

andres / cali
Definitivamente con todos estos \\\'caleños\\\' negativos que no ven más allá de lo que su pereza mental, facilismo e insensatez les permiten, será bien difícil seguir construyendo una realidad mejor. ... (Ver Más)

an82 / cali colombia
Yo pienso que los precios tienen que bajar. otra cosa, la gran cantidad de oferta y el hecho de que muchos colombianos residentes en el exterior han comprado viviendo en Cali, ... (Ver Más)

German Martinez / cali colombia
Nadie quiere invertir en una ciudad plagada de viciosos y el crimen organizado hoy es la capital de la marihuana.

orlando alemania / alemania
la verdad cali esta muy desmejorada empezando por sus calles se ven con muchos huecos sin lugares donde depositar basuras o papeles, servilletas usadas que al ... (Ver Más)

Caleno-Canada / ottawa-canada
En cali es mas barato porque nadie compra en una ciudad sin planeacion, sin infraextructura seria, sin politicas y sin gobierno. Cualquiera pone una residencia de mala muerte donde quiera y ... (Ver Más)

guillermo / cali
mas bien parece que los precios de la vivienda nueva esta inflado, tan rapido incremento de valor no parece justificado, y si esta burbuja de precios ... (Ver Más)

carlos antonio / cali
El problema no es ninguno de los expuestos anteriormente, el verdadero problema es la inseguridad, las bandas emergentes que hacen que la gente de recursos se quiera ir a vivir el ... (Ver Más)

chilaco / alavueltadelaesquina
Y se pondra mas barata, quien va a querer invertir en Cali con tantos negros viviendo alli, si cuando uno sale a la calle se aumenta el estress puesto que con ... (Ver Más)

AROOM / cali colombia
NO ME VENGAN CON CUENTOS UNO Q CONOCE OTROS PAISES LOS PRECIOS EN COLOMBIA SON IRRISORIOS LO MISMO LOS PRESTAMOS PARA VIVIENDA POR ESO ESTASMOS TAN JODIODOS PUES AQUI LE QUIEREN ... (Ver Más)

GIGATRON / rietberg germany
QUIEN VA A QUERER INVERTIR EN CALI CON ESE ALCALDUCHO INUTIL QUE NO SE PREOCUPA POR BAJAR LA CANTIDAD DE ASESINATOS, SOLUCIONAR LAS INUNDACIONES, EL TRAFICO INFARTADO QUE NO SERA SOLUCIONADO ... (Ver Más)

ruben / palmira
Palmira tiene el mismo precio por metro cuadrado construido que Cali, pero realmente Palmira no tien solo 128 hectareas disponisbels sino por el contrario tiene tanto que no se sabe (26 ... (Ver Más)

Lucha / cali
Cali puede ser la mas barata entre las ciudades principales en Colombia, pero el precio de la vivienda sigue siendo un robo descarado al cual solo tienen acesso los que \"coronan\' ... (Ver Más)

GERMÁN GALLEGO / valluno en bogotá
Buenos dias, creo y estoy seguro que el metro cuadrado en Cali es más barato, porque la gente piensa primero donde comprar y la verdad, desde mi punto de analisis, es ... (Ver Más)

rene gomez / cali
Claro que hay una verdad de a puño: cali es la ciudad menos agradable de las mencionadas (faltando Bucaramanga, Armenia, pereira, manizalez, etc.). Cali se ve descuidada, abandonada, sucia, sin atractivos... ... (Ver Más)

fercho / barcelona
No creo que se deba incrementar la altura en los VIS ya que esto afectaría el fantástico paisaje que tenemos. no olvidemos donde vivimos a diferencia de Bogota o ... (Ver Más)

Alex / palmira,colombia
A lo expuesto en el articulo hay que añadirle la falta de competitividad de la ciudad que no la hace atractiva para para la inversión externa.

ALIRIO téllez gallego. / santiago de cali a.nariñ
EL NEGOCIO ES REDONDO APESAR DE SER MAS BARATO EL M2 CONSTRUIDO EN CALI,YA QUE LA INFRAESTRUCTURA INTERMODAL Y DE SERVICIOS COMPLEMENTARIOS PARA LOGRAR MAS COMPETITIVIDAD Y PRODUCTIVIDAD DE LA ... (Ver Más)

reguero / cali
No nos digamos mentiras, a mi parecer, estamos atravezando por una crisis inmobiliaria que se va a ir recrudeciendo en el curso de los dos anos siguientes y que consecuentemente va ... (Ver Más)
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