Precio de la tierra, por el suelo

Fuente: Camacol y Lonjas Propiedad Raíz. Julio Sánchez / El País

El metro cuadrado de vivienda en Cali es más económico que en Bogotá, Cartagena y Medellín. Conozca las razones.

Nadie niega que adquirir propiedad raíz es una excelente inversión, pero en Cali, hoy por hoy, es mucho más atractivo.

La razón es sencilla. El valor del metro cuadrado construido es más económico que en las otras ciudades grandes del país, como Bogotá, Medellín, Cartagena, e incluso, Barranquilla.

Mientras que en la Sultana del Valle el metro cuadrado construido en estrato alto (6) se consigue por $2 millones, en Bogotá no baja de $5 millones, en Medellín cuesta alrededor de $3 millones y en Barranquilla vale $2,5 millones.

En Cartagena, una de las ciudades soñadas por nacionales y extranjeros, el valor del metro cuadrado está por las nubes. No se consigue por menos de $6 millones, y aunque parezca exagerado, en algunas zonas puede llegar a los $10 millones (ver tabla).

¿Pero por qué en Cali la tierra es más barata?, ¿Acaso en esta ciudad hay más tierra disponible que en otras urbes? Lo primero que hay que decir es que en la Sultana del Valle “hay una oferta superior de proyectos habitacionales, a pesar de que éstos se concentran en el Sur”, dice Gonzalo Zamorano, gerente de La Galería Inmobiliaria, empresa dedicada al análisis del sector edificador en Colombia.

Sólo en el sur se desarrollan actualmente 102 proyectos de vivienda que integran alrededor de 10.000 unidades, el doble de planes que están en marcha en Cartagena y en la zona urbana de Medellín.

La amplia oferta de planes habitacionales en Cali no permite que los precios se ‘disparen’, agrega Zamorano.

Otro factor que incide en el precio del metro cuadrado en Cali es la disponibilidad de suelo que existe, que si se compara con la de las otras ciudades es mayor en la capital del Valle.

Analistas más perspicaces sostienen que también ha incidido en la caída del precio de la tierra caleña la pérdida de competitividad de la ciudad, que se ha rezagado en su desarrollo respecto de otras ciudades como Bogotá y Barranquilla, lo que la hace menos atractiva para los inversionistas foráneos.

“En Cali no invierten sino los caleños. Son muy pocas las personas de afuera que adquieren finca raíz en la ciudad, como sí sucede en Bogotá, Cartagena y Medellín”, afirmó un reconocido constructor local.

Hay tierra, pero no como parece

En la ciudad ocurre un fenómeno muy particular. No hay un estudio actualizado que señale con precisión qué cantidad de suelo disponible existe para desarrollar vivienda, pero tierra sí hay y la mayoría se concentra en el corredor vial Cali - Jamundí, por la vía Panamericana.

¿Qué determina el precio? El valor del metro cuadrado construido lo definen tres factores: 1- La ubicación del inmueble. 2 - El tipo de acabados que tenga la propiedad. 3- El desarrollo del sector donde está ubicado el bien.

En la actualidad y según estimativos de los constructores, Cali cuenta con 187 hectáreas aptas para desarrollar proyectos de vivienda, que corresponde a los llamados planes parciales adoptados por Planeación Municipal. Hasta ahora han sido aprobados cuatro, de alrededor de catorce. Ellos son: Ciudad Meléndez, Carmen y San Bartolo, Las Vegas y Ciudad Bochalema. Los restantes están en proceso de aprobación.

“En ese espacio se pueden construir unas 20.000 viviendas, de las cuales alrededor de 6.000 tendrían que dedicarse a la llamada VIS”, explica Luis Fernando Arias, gerente de Planeación de la Constructora Alpes.

Pero sobre el corredor vial Cali - Jamundí, se podrá urbanizar más tierra, una vez el Gobierno local apruebe los otros planes parciales.

En ese mismo sentido, pero sobre la Avenida Cañasgordas, también hay áreas disponibles para la construcción de proyectos habitacionales.

A ello se suman los macroproyectos de vivienda, como Ecociudad Navarro, donde se han aprobado 67 hectáreas para vivienda.

El interrogante que surge es... ¿una vez se adopten todos los planes parciales el precio del metro cuadrado construido disminuirá? (ver recuadro ¿Bajará el precio?)

Sobre el particular, algunos constructores opinan que el precio del metro cuadrado construido podría ser más competitivo si se le hacen algunos ajustes al Plan de Ordenamiento Territorial, POT, pues tal como está limita la construcción en altura en algunos sectores de Cali y eso incide en el precio del metro cuadrado.

En el caso de la Vivienda de Interés Social, VIS, por ejemplo, “el POT no permite alturas superiores a los cinco pisos y eso no sólo limita el desarrollo de la construcción, sino el margen de maniobra para los edificadores”, sostiene Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek.

En las otras ciudades

En Medellín y en Bogotá la disponibilidad de tierra es escasa, razón por la cual el precio del metro cuadrado es mayor que en Cali. “En estas ciudades hay mucha redensificación, es decir, que se construye sobre lotes usados en los que funcionan inmuebles viejos.

“Se tumban casas viejas y se levantan edificios modernos de hasta 20 pisos, especialmente en zonas exclusivas”, dice Jorge Enrique Agudelo, director de investigaciones de la Lonja de Propiedad Raíz de Medellín.

En Bogotá la escasez de tierra ha hecho que los edificadores se trasladen a los municipios aledaños, pues dentro del perímetro urbano el valor del metro cuadrado en sectores de redensificación es muy alto, sostiene Gonzalo Zamorano, de la Galería Inmobiliaria.

En la Costa Norte el panorama es similar, especialmente en Cartagena y Barranquilla, con la diferencia de que son ciudades que ofrecen un gran atractivo turístico, en especial para los extranjeros.

Muchos de ellos no se conforman con pasar de vacaciones, sino que invirtien en casas antiguas y las transforman en bellas edificaciones, lo que ha generado un notorio aumento en el precio de la tierra.

¿Bajará el precio?

“En la medida en que se habilite tierra para desarrollar proyectos urbanos, el precio del metro cuadrado construido podrá experimentar una tendencia a la estabilidad o a la baja”, explica Sonia Fabiola Amaya, presidenta de la Junta Directiva de Camacol, Valle, quien agrega que el suelo disponible actual es muy escaso.

Por su parte, Francisco Muñoz, gerente de la Constructora Habitek, señala que el precio de la tierra en Cali ha mantenido cierta estabilidad en los últimos tres años, “pero no creo que siga así. Pienso que el precio del metro cuadrado construido no bajará así se aprueben todos los planes parciales para construir vivienda en el sur de la ciudad”. Considera, además, que el POT debe modificar el tema de la altura para desarrollar VIS.

Heroica, por el cielo

Cartagena es la ciudad que tiene el precio más alto del metro cuadrado construido. En el Centro Histórico el valor no baja de los $6 millones.

El precio obedece a que la mayoría de bienes poseen acabados de lujo y están dirigidos a extranjeros, quienes no escatiman recursos en invertir en zonas exclusivas de la ciudad, como la ciudad antigua.